תיקון 50 חוק מיסוי מקרקעין


תיקון 50 חוק מיסוי מקרקעין

 

פורסם בעלון נדל"ן ERNST@YOUNG אוקטובר 2002

 

תכנון מס בעסקאות קומבינציה סעיף 19(4)

תיקון מס' 50 חוק מיסוי מקרקעין


חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תיקון מס' 50 והוראת שעח), התשס"ב-2002 עבר בכנסת בחקיקה סופית ב-13.3.02.

החוק עבר בעקבות המלצות ועדת רפורמה למיסוי נדל"ן (ועדת רבינוביץ).

סעיף 19 בחוק מיסוי מקרקעין מתייחס ליום המכירה או יום הפעולה לצורך חישוב השבח והמס.

תיקון מס' 50 הוסיף את פסקה (4) המתייחסת לעסקת הקומבינציה כדלקמן:

 

"(4)      (א) במכירה בתקופה הקובעת של חלק מזכות במקרקעין, שתמורתה היא בניה על יתרת המקרקעין (להלן – עסקת קומבינציה) יום במכירת החלק כאמור או אם בחר זאת המוכר – המוקדם מבין יום סיום הבניה או יום מכירת הזכויות ביתרת המקרקעין, כולן או מקצתן, על ידי המוכר (להלן – יום התקיים התנאי) ובלבד שהתקיימו כל אלה:

(1)             החל במועד ההתקשרות בעסקת הקומבינציה ועד למכירת הזכויות במקרקעין שבידי הרוכש, היו הזכויות האמורות מלאי עסקי בידי הרוכש;

(2)                המוכר אינו קרוב של הרוכש;

(3)                בתוך 30 ימים מיום עסקת הקומבינציה, מסר המוכר הודעה למנהל בהתאם לכללים שקבע המנהל, על בחירתו בהחלת הוראות פסקה זו.

(ב) לענין פסקה זו –

(1)                יראו את זכויותיו של המוכר במקרקעין הגובלים זה בזה כזכות אחת במקרקעין;

(2)                "סיום הבניה" – המועד המוקדם מבין אלה: המועד שבו הבנין או חלק הבנין, לפי הענין, שנבנה על יתרת המקרקעין, ראוי לשימוש, או מועד קבלת אישור לאספקת חשמל, מים או חיבור של טלפון לבנין, לפי סעיף 235 לחוק התכנון והבניה (להלן – אישור לאספקת שירותים);

(3)               "קרוב", לענין המוכר – לרבות איגוד השולט בו ואיגוד שבשליטת השולט בו"; ולענין זה, "שליטה" – כמשמעותה בסעיף 2 בשינויים אלה: בכל מקום בסעיף האמור, במקום "רובו של הון המניות" יבוא "20% או יותר של הון המניות" ובמקום "את רובו של הסכום" יבוא "20% או יותר".

 

סעיף 19(4) קובע מס' תנאים המאפשרים למוכר לדחות את יום המכירה למוקדם מבין השניים:

§         יום סיום הבניה.

§         יום מכירת חלק מזכויות הבעלים ביתרת המקרקעין.

 

התנאים הינם:

1)       מכירה בתקופה הקובעת מ-7.11.01 – 31.12.03.

2)       מכירה של חלק מזכויות במקרקעין שתמורתה היא בניה על יתרת המקרקעין.

3)       הזכויות הנרכשות ע"י הרוכש מהוות מלאי עסקי.

4)       המוכר אינו קרוב של הרוכש.

5)       דיווח ע"י המוכר תוך 30 יום מיום עסקת הקומבינציה על בחירה בדחיית יום המכירה, עפ"י סעיף 19(4) (הבחירה הינה של המוכר בלבד).

 

למעשה למוכר קיימות שתי חלופות:

 

חלופה ראשונה: להשאיר את יום המכירה ליום העסקה. על פי הוראת ביצוע 7/98 של מס שבח המתייחסת לסעיף 91א', כאשר מדובר בעסקת מכר בדרך חליפין ללא תזרים מזומנים, יש לבחון, לבקשתו של הנישום, את דחיית תשלום המס, כולו או מקצתו, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית עד ליום התשלום.

חלופה שניה: להפעיל את סעיף 19(4) ולדחות את יום המכירה.

 

 

ההחלטה בבחירה בין שתי החלופות כרוכה בגורמים הבאים:

§         האם שוק המקרקעין צפוי לעלות או לרדת.

§         אינפלציה צפויה.

§         משך הזמן הצפוי עד לסיום הבניה או מכירת חלק בזכויות הבעלים ביתרת המקרקעין.

 

למעשה, כל בחירה כרוכה באי ודאות.

 

ניתן לעקוף את אי הודאות הנ"ל ע"י שיתוף פעולה בין המוכר לרוכש באופן שהמוכר בכל מקרה ימסור הודעה תוך 30 יום מיום עסקת הקומבינציה על בחירתו בהוראות סעיף 19(4) דהיינו דחיית יום המכירה.

לקראת ארוע המס שהינו או יום סיום הבניה או יום מכירת חלק מזכויות הבעלים ביתרת המקרקעין, ניתן לחשב את המס הצפוי במסלול הדחיה (חלופה שניה) לעומת המס הצפוי בחלופה הראשונה.

אם המס הצפוי במסלול הדחיה נמוך יותר כדאי להשאיר את המצב כפי שהוא.

אולם אם המס הצפוי במסלול הדחיה גבוה יותר אזי יוכלו הצדדים בתאום הדדי לשנות חלק מהמלאי של הרוכש (הקבלן) ממלאי עסקי לרכוש קבוע. פעולה זו תמנע את התקיימות כל התנאים המוקדמים לדחיה ותחזיר את יום המכירה ליום עריכת הסכם הקומבינציה, כך שתשלום המס הסופי יהיה קטן יותר.

 

פטור לדירת מגורים מזכה

 

עפ"י סעיף 49ב ניתן לקבל פטור לדירת מגורים מזכה. כדי לקבל פטור לדירת מגורים קיימת בעסקת קומבינציה פועלים לפי הלכת יוניזדה.

על פי הלכת יוניזדה שווי המכירה הינו שווי התמורה בעסקת הקומבינציה + שווי הקרקע של דירות התמורה. נשאלת השאלה מה קורה בחלופה של דחיה על פי סעיף 19(4) כאשר ביום המכירה הדחוי דירת המגורים כבר נהרסה?

בסעיף 19(4) אין סעיף המונע את הפטור המוקנה בסעיף 49ב בפרק חמישי 1.

לפיכך להערכתי ניתן לקבל את הפטור כאשר שווי הדירה יקבע ליום עריכת ההסכם וימודד ליום המכירה הדחוי.

הפרשנות הנ"ל הינה אישית ואינה מחייבת את רשויות מס שבח.



 
כל הזכויות שמורות 2007-2008 © משרד שמאים רודיטי חופשי נטל-כהן. | נבנה על ידי d-Code.net